CHALLENGE
클라이언트가 필요로 한 이유
클라이언트는 경매 물건마다 등기, 건축물 정보, 임차인, 배당 순위, 과거 낙찰 자료를 따로 모아 판단하고 있었습니다. 자료 누락은 손실 위험으로 이어지고, 분석 시간이 길어질수록 검토 가능한 물건 수가 제한됐습니다.
필요했던 것은 낙찰가 숫자를 대신 정해주는 기능이 아니라 권리 근거와 가격 근거를 같은 화면에서 검토하는 의사결정 도구였습니다. 자동 분석 결과가 어떤 문서와 비교 자료에서 나왔는지 확인하고, 최종 입찰 판단은 사용자가 통제할 수 있어야 했습니다.
부동산 경매에 참여하는 투자자들은 물건마다 등기부등본, 건축물대장, 임차인 현황, 배당 순위를 개별적으로 수집하고 분석해야 했습니다. 권리분석 하나에 숙련 투자자도 평균 3~4시간이 소요되었고, 낙찰가 예측은 오랜 경험에서 비롯된 감(感)에 의존했습니다. 입찰 일정은 개인 메모나 캘린더 앱에 분산 관리되어 중요한 기일을 놓치는 사례도 드물지 않았습니다.
물건 하나당 권리분석 3~4시간, 낙찰가 판단 근거는 개인 경험에만 의존
수작업 경매 분석의 핵심 문제
| 문제 | 영향 |
|---|---|
| 등기부등본 수동 해석 | 선순위 임차권·근저당 누락으로 손실 위험 |
| 낙찰가 감(感) 의존 | 과도한 입찰가 제시로 수익률 악화 |
| 일정 분산 관리 | 입찰 기일 누락, 매각기일 변경 미인지 |
| 낙찰가율 통계 부재 | 지역별·유형별 시장 흐름 파악 불가 |
권리관계가 복잡한 물건일수록 분석 난이도가 높아져 투자 결정이 지연되거나 검토 자체를 포기하는 경우가 발생했습니다.
클라이언트 요청사항과 기획 방향
| 클라이언트 요청 | 이렇게 기획한 이유 | 해결 방식 |
|---|---|---|
| 권리분석 자료를 자동 정리 | 문서에서 선순위 권리와 배당 순서를 놓치면 손실 위험이 큼 | 문서 항목을 구조화하고 원문 위치와 검토 상태를 함께 표시 |
| 입찰가 판단 근거를 비교 가능하게 제공 | 예측 숫자만 제시하면 이상치와 지역 차이를 검토하기 어려움 | 유사 물건·낙찰가율·가격 범위를 함께 제시 |
| 입찰 일정과 결과를 한 흐름으로 관리 | 기일 변경과 결과가 메모에 분산되면 다음 분석에 재사용하기 어려움 | 매각기일·입찰 상태·결과를 물건 이력에 누적 |
SOLUTION
시온랩은 물건 발굴부터 입찰 결과 추적까지의 경매 투자 전 과정을 하나의 플랫폼에서 처리할 수 있도록 설계했습니다. 등기부등본 파싱과 배당 계산은 AI가 자동화하고, 낙찰가 예측은 과거 실거래 데이터를 기반으로 산출합니다.
시스템 구조
- 경매 대시보드 : 관심 물건 수, 입찰 예정 건수, 누적 낙찰률, 평균 낙찰가율 등 핵심 KPI를 한눈에 확인하고 주요 일정을 즉시 파악합니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
- 물건 상세 및 AI 낙찰가 예측 : 소재지, 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 권리관계를 자동으로 정리하여 한 화면에서 파악합니다. 과거 낙찰 데이터를 기반으로 적정 입찰가 범위를 추천하고 낙찰 확률을 분석하여 감(感) 의존에서 벗어납니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
- 권리분석 자동화 : 등기부등본을 업로드하면 AI가 선순위 권리를 파싱하고, 임차인 현황을 정리하며, 배당 순위를 자동 계산합니다. 복잡한 권리관계도 구조화된 형태로 출력합니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
- 입찰 캘린더 : 매각기일, 입찰 예정일을 캘린더로 관리하고 알림을 설정합니다. 입찰 결과는 이력으로 자동 기록되어 낙찰·유찰 패턴을 추적할 수 있습니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
- 낙찰가율 통계 : 지역별·물건 유형별 낙찰가율 추이를 차트로 시각화합니다. 시장 흐름을 정량적으로 파악하고 입찰 전략 수립에 활용합니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
분석 결과는 모두 구조화된 형태로 저장되어, 이후 유사 물건 검토 시 참조 자료로 재활용할 수 있도록 설계했습니다.
BUILD
구축 방향과 데이터 처리 로직
원문 문서에서 추출한 권리 정보와 과거 거래·낙찰 비교 자료를 분리해 저장한 뒤 분석 화면에서 함께 보여주도록 구성했습니다. 가격 범위에는 사용한 비교군과 제외 사유를 남기고, 일정과 최종 결과를 다시 학습 자료로 활용할 수 있게 연결했습니다.
| 구간 | 들어오는 데이터 | 판정·처리 기준 | 다음 상태 |
|---|---|---|---|
| 문서 분석 | 등기 문서, 건축물 정보, 임차인 자료 | 필수 항목과 권리 우선순위 확인 | 검토 가능한 권리 구조 생성 |
| 가격 판단 | 감정가, 유찰 이력, 유사 낙찰 사례 | 지역·유형·시점과 이상치 기준 적용 | 입찰 검토 범위와 근거 표시 |
| 일정·결과 | 매각기일, 입찰 상태, 낙찰 결과 | 기일 변경과 상태 전이 검증 | 캘린더와 분석 이력 갱신 |
VALIDATION
검증한 업무 범위
| 검증 구간 | 확인한 상황 | 완료 기준 |
|---|---|---|
| 문서 누락 | 필수 문서가 없거나 일부 항목이 비어 있는 물건 | 확정 분석을 막고 누락 자료를 표시 |
| 비교군 품질 | 가격 이상치와 비교 사례 부족 | 제외 사유와 신뢰 범위가 함께 노출 |
| 일정 변경 | 매각기일 변경과 입찰 취소 | 캘린더와 물건 상태가 한 번에 갱신 |
비슷한 업무에 적용할 수 있는 부분
부동산 매입 검토, 담보 심사, 계약 전 실사처럼 문서 근거와 가격 근거를 함께 검토하는 업무에 적용할 수 있습니다. 자동 결과보다 출처, 예외, 최종 승인 주체를 명확히 두는 것이 중요합니다.
RESULT
| 지표 | Before | After | 개선율 |
|---|---|---|---|
| 물건 권리분석 소요 시간 | 건당 3~4시간 | 20분 내외 | 90% 절감 |
| 적정 입찰가 판단 시간 | 경험 기반 장시간 | AI 즉시 제시 | 80% 단축 |
| 입찰 일정 관리 | 개별 메모·앱 분산 | 통합 캘린더 자동 알림 | 누락 건수 95% 감소 |
| 낙찰가율 추이 파악 | 수동 통계 불가 | 실시간 시각화 | 분석 시간 90% 절감 |
※ 본 프로젝트는 고객사 실제 업무 요건을 바탕으로 설계한 결과물이며, 보안 정책에 따라 일부 화면만 공개했습니다.
