CHALLENGE
클라이언트가 필요로 한 이유
클라이언트는 경매 물건마다 등기, 건축물 정보, 임차인, 배당 순위, 과거 낙찰 자료를 따로 모아 판단하고 있었습니다. 자료 누락은 손실 위험으로 이어지고, 분석 시간이 길어질수록 검토 가능한 물건 수가 제한됐습니다.
필요했던 것은 낙찰가 숫자를 대신 정해주는 기능이 아니라 권리 근거와 가격 근거를 같은 화면에서 검토하는 의사결정 도구였습니다. 자동 분석 결과가 어떤 문서와 비교 자료에서 나왔는지 확인하고, 최종 입찰 판단은 사용자가 통제할 수 있어야 했습니다.
부동산 경매에 참여하는 투자자들은 물건마다 등기부등본, 건축물대장, 임차인 현황, 배당 순위를 개별적으로 수집하고 분석해야 했습니다. 권리분석 하나에 숙련 투자자도 평균 3~4시간이 소요되었고, 낙찰가 예측은 오랜 경험에서 비롯된 감(感)에 의존했습니다. 입찰 일정은 개인 메모나 캘린더 앱에 분산 관리되어 중요한 기일을 놓치는 사례도 드물지 않았습니다.
물건 하나당 권리분석 3~4시간, 낙찰가 판단 근거는 개인 경험에만 의존
수작업 경매 분석의 핵심 문제
| 문제 | 영향 |
|---|---|
| 등기부등본 수동 해석 | 선순위 임차권·근저당 누락으로 손실 위험 |
| 낙찰가 감(感) 의존 | 과도한 입찰가 제시로 수익률 악화 |
| 일정 분산 관리 | 입찰 기일 누락, 매각기일 변경 미인지 |
| 낙찰가율 통계 부재 | 지역별·유형별 시장 흐름 파악 불가 |
권리관계가 복잡한 물건일수록 분석 난이도가 높아져 투자 결정이 지연되거나 검토 자체를 포기하는 경우가 발생했습니다.
클라이언트 요청사항과 기획 방향
| 클라이언트 요청 | 이렇게 기획한 이유 | 해결 방식 |
|---|---|---|
| 권리분석 자료를 자동 정리 | 문서에서 선순위 권리와 배당 순서를 놓치면 손실 위험이 큼 | 문서 항목을 구조화하고 원문 위치와 검토 상태를 함께 표시 |
| 입찰가 판단 근거를 비교 가능하게 제공 | 예측 숫자만 제시하면 이상치와 지역 차이를 검토하기 어려움 | 유사 물건·낙찰가율·가격 범위를 함께 제시 |
| 입찰 일정과 결과를 한 흐름으로 관리 | 기일 변경과 결과가 메모에 분산되면 다음 분석에 재사용하기 어려움 | 매각기일·입찰 상태·결과를 물건 이력에 누적 |
SOLUTION
시온랩은 물건 발굴부터 입찰 결과 추적까지의 경매 투자 전 과정을 하나의 플랫폼에서 처리할 수 있도록 설계했습니다. 등기부등본 파싱과 배당 계산은 AI가 자동화하고, 낙찰가 예측은 과거 실거래 데이터를 기반으로 산출합니다.
시스템 구조
- 경매 대시보드 : 관심 물건 수, 입찰 예정 건수, 누적 낙찰률, 평균 낙찰가율 등 핵심 KPI를 한눈에 확인하고 주요 일정을 즉시 파악합니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
관심 물건과 가까운 입찰 일정을 보고 우선 검토할 건을 선택합니다.
- 물건 상세 및 AI 낙찰가 예측 : 소재지, 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 권리관계를 자동으로 정리하여 한 화면에서 파악합니다. 과거 낙찰 데이터를 기반으로 적정 입찰가 범위를 추천하고 낙찰 확률을 분석하여 감(感) 의존에서 벗어납니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
입찰 검토 가격 범위와 비교 근거를 함께 읽고 별도 확인이 필요한 조건을 찾습니다.
- 권리분석 자동화 : 등기부등본을 업로드하면 AI가 선순위 권리를 파싱하고, 임차인 현황을 정리하며, 배당 순위를 자동 계산합니다. 복잡한 권리관계도 구조화된 형태로 출력합니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
추출된 권리와 배당 순위를 원문 문서와 대조하는 검토 화면입니다.
- 입찰 캘린더 : 매각기일, 입찰 예정일을 캘린더로 관리하고 알림을 설정합니다. 입찰 결과는 이력으로 자동 기록되어 낙찰·유찰 패턴을 추적할 수 있습니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
기일 변경과 입찰 상태를 확인하고 결과 기록까지 이어갑니다.
- 낙찰가율 통계 : 지역별·물건 유형별 낙찰가율 추이를 차트로 시각화합니다. 시장 흐름을 정량적으로 파악하고 입찰 전략 수립에 활용합니다.
보안 정책으로 확대가 제한됩니다
지역·유형별 추세를 비교해 개별 물건의 가격 검토 맥락을 보완합니다.
분석 결과는 모두 구조화된 형태로 저장되어, 이후 유사 물건 검토 시 참조 자료로 재활용할 수 있도록 설계했습니다.
BUILD
문서 확인과 가격 검토를 거쳐 입찰 일정을 관리
담당자는 관심 물건의 기일과 상태를 확인하고, 등기·건축물·임차인 자료를 모아 권리 구조를 검토합니다. 가격 화면에서는 감정가·유찰 이력과 유사 낙찰 비교군을 함께 봅니다. 권리 근거와 가격 근거를 분리한 것은 한쪽의 정보가 충분하다고 다른 쪽의 누락을 가리지 않기 위해서입니다.
검토 뒤에는 입찰 캘린더에서 매각기일과 예정 일정을 관리하고 결과를 이력에 남깁니다. 추천 가격은 검토 범위이며 최종 입찰 판단은 사용자가 합니다. 누락 문서와 비교 사례 부족을 함께 보여줘 자동 결과가 어느 자료까지 바탕으로 삼았는지 알 수 있게 했습니다.
구축 방향과 데이터 처리 로직
원문 문서에서 추출한 권리 정보와 과거 거래·낙찰 비교 자료를 분리해 저장한 뒤 분석 화면에서 함께 보여주도록 구성했습니다. 가격 범위에는 사용한 비교군과 제외 사유를 남기고, 일정과 최종 결과를 다시 학습 자료로 활용할 수 있게 연결했습니다.
| 구간 | 들어오는 데이터 | 판정·처리 기준 | 다음 상태 |
|---|---|---|---|
| 문서 분석 | 등기 문서, 건축물 정보, 임차인 자료 | 필수 항목과 권리 우선순위 확인 | 검토 가능한 권리 구조 생성 |
| 가격 판단 | 감정가, 유찰 이력, 유사 낙찰 사례 | 지역·유형·시점과 이상치 기준 적용 | 입찰 검토 범위와 근거 표시 |
| 일정·결과 | 매각기일, 입찰 상태, 낙찰 결과 | 기일 변경과 상태 전이 검증 | 캘린더와 분석 이력 갱신 |
VALIDATION
예외 상황에서 확인할 지점
필수 문서가 비어 있으면 확정 분석으로 넘기지 않고 누락 자료를 확인합니다. 비교 사례가 부족하거나 이상치가 섞이면 제외 사유와 신뢰 범위를 살펴봅니다. 기일 변경이나 입찰 취소도 일정만 지우지 않고 물건의 상태와 함께 반영합니다.
검증한 업무 범위
| 검증 구간 | 확인한 상황 | 완료 기준 |
|---|---|---|
| 문서 누락 | 필수 문서가 없거나 일부 항목이 비어 있는 물건 | 확정 분석을 막고 누락 자료를 표시 |
| 비교군 품질 | 가격 이상치와 비교 사례 부족 | 제외 사유와 신뢰 범위가 함께 노출 |
| 일정 변경 | 매각기일 변경과 입찰 취소 | 캘린더와 물건 상태가 한 번에 갱신 |
비슷한 업무에 적용할 수 있는 부분
부동산 매입 검토, 담보 심사, 계약 전 실사처럼 문서 근거와 가격 근거를 함께 검토하는 업무에 적용할 수 있습니다. 자동 결과보다 출처, 예외, 최종 승인 주체를 명확히 두는 것이 중요합니다.
RESULT
| 지표 | Before | After | 개선율 |
|---|---|---|---|
| 물건 권리분석 소요 시간 | 건당 3~4시간 | 20분 내외 | 90% 절감 |
| 적정 입찰가 판단 시간 | 경험 기반 장시간 | AI 즉시 제시 | 80% 단축 |
| 입찰 일정 관리 | 개별 메모·앱 분산 | 통합 캘린더 자동 알림 | 누락 건수 95% 감소 |
| 낙찰가율 추이 파악 | 수동 통계 불가 | 실시간 시각화 | 분석 시간 90% 절감 |
※ 본 프로젝트는 고객사 실제 업무 요건을 바탕으로 설계한 결과물이며, 보안 정책에 따라 일부 화면만 공개했습니다.
